在建工程抵押风险及防范

       在建工程抵押作为一种重要的融资渠道，既能满足金融机构拓展金融业务的需要，同时又能解决房地产开发商的融资需求，对促进我国房地产市场的发展发挥了一定作用。2010年4月30日，为防止炒地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建的行为，银监会要求以在建工程抵押，取消土地抵押。一时间，各地的在建工程抵押登记的数量显著增加。但由于在建工程抵押权的实现为将来建成的房屋其具有重大意义而其价值大，建设周期长，需要资金量大，风险高等特点，一旦遇到融资困难或者市场变化，资金链断裂，导致贷款无法偿还时，就会产生对抵押标的物进行处置的问题，若处理不当，势必会引起纠纷，给社会带来不安定因素。因此，就在建工程抵押的风险及防范谈一些自己的认识。
       一、在建工程抵押的法律依据
      《物权法》出台以前，关于在建工程抵押并没有明确的法律和行政法规的依据。1997年5月建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法的方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给贷款机构作为偿还贷款履行的担保的行为。”《最高人民法院关于适用<中国人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押时，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押物有效。”由此可见：首先，在建工程抵押的目的仅限于取得在建工程继续建造资金的贷款，贷款用途只能是工程建设贷款，而不能是流动资金贷款或者其他类型贷款。其次，在建工程抵押的抵押权人只能是金融机构，而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程的建设者。再次，在建工程抵押的抵押物必须是合法建设。因此，抵押人必须已经取得在建工程的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证件。
       2007年10月，《物权法》颁布实施，为在建工程抵押确立了法律依据。《物权法》第180条明确，正在建造的建筑物可以抵押。如此规定，主要是为了解决建设者融资难，从而保证在建工程能顺利完工。在建工程抵押存在一定的风险，应谨慎办理。
       二、在建工程抵押的风险
       在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险较大。从抵押权人来说，一方面，善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法利益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空。
       注意在建工程禁止抵押的几种情形：1、已经预售的房屋；2、预查封的房屋；3、属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋；5、其他违反法律法规规定的房屋。