房产二次抵押贷款知识全解析

发布时间：17-02-20　　点击数：

　　办理须知
　　
　　一、办理二次抵押贷款所需证件
　　
　　主要依据各地区建委的具体要求，通常仅需要申请人的房产证（房地产权证或房屋所有权证、土地使用权证或购房合同和发票）、身份证明文件（居民身份证、军官证等）。根据用款时间以及各区县办理他项权利证的时间，一般情况下，领取他项权利证当天即可放款。
　　
　　二、二次抵押房产要求
　　
　　各银行对抵押房产的规定不尽相同，对房产的建成年代及所在区域会有相应的要求，比如对95年以前的房产，或一些远郊区县的房产限制较多，贷款成数较少。但对房产没有关于房龄、地域方面的限制，几乎能做抵押登记的房产，都可以根据当时市场同类出售房产的价格做出比较合理的评估，这样贷款人可以获得相对银行高的贷款成数。
　　
　　房屋二次贷款必须同时具备以下条件：
　　
　　1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;
　　
　　2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;
　　
　　3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;
　　
　　4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;
　　
　　5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;
　　
　　6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。
　　
　　贷款限额：
　　
　　1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。
　　
　　2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。
　　
　　二次抵押贷款
　　
　　贷款期限：
　　
　　二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。
　　
　　贷款利率：
　　
　　执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。
　　
　　通常而言，抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：
　　
　　其一，抵押权合法有效存在。
　　
　　其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。
　　
　　其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。
　　
　　其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。
　　
　　抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。
　　

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