房屋抵押权优于承租权

　　2014年8月，我承租朋友王某的门脸房做生意，租期5年。今年2月中旬，我被法院告知，要求我搬离该房屋，方知王某于2010年就将该房屋抵押给银行贷款，王某因生意亏损不能偿还银行贷款，银行遂向法院起诉，拍卖该房屋以偿还银行贷款。请问：我能否以“买卖不破租赁”为由继续承租该房屋？
　　
　　融耀律师事务所律师沈雁群解答，“买卖不破租赁”是民事领域内一项通用原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。然而，并非所有情形都适用于“买卖不破租赁”的原则。
　　
　　《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予以支持。但租赁房屋具有下列两种情形或当事人另有约定的除外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权，发生所有权变动的；2、房屋在出租前已被法院依法查封的。
　　
　　《最高院关于适用担保法若干问题的解释》第66条还规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，若抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；若抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
　　
　　根据上述法律规定可知，我国法律允许抵押人将房屋抵押后再出租，但这种情况下抵押权优先于承租权，不能适用“买卖不破租赁”的原则。您的朋友王某在您承租该房屋时未告知您该房屋已抵押给银行的事实，现因抵押权实现或王某的房屋被法院查封后拍卖以偿还银行贷款，致使您不能继续租赁该房屋，王某应承担违约责任，并赔偿您的相关损失。